Рекомендации ФНП по заключению сделок с недвижимостью. Практические советы.

Согласно анализу экспертов по недвижимости, рынок этой сферы в последнее время сильно сократился и до сих пор продолжает это делать. Кроме того, некоторые люди паникуют и отменяют запланированные, практически завершённые сделки прямо перед заключительным этапом - регистрацией прав собственности. Однако Федеральная нотариальная палата информирует, что, хоть рынок недвижимости и сократился, при этом люди стали чаще обращаться к нотариусу для удостоверения такого рода сделок. Согласно полученным данным можно сделать аргументированный вывод о том, что граждане придают сейчас большее значение крупным сделкам, чем ранее, обращаясь к нотариусу. Объясняется это тем, что нотариальный договор даёт всем сторонам гарантии законности и уверенность в сделке. Сделка не будет неожиданно расторгнута или признана фиктивной. Такие гарантии приобретают наибольшую значимость и эффективность в период политической и экономической нестабильности, которую мы можем видеть сегодня. Реальность такова, что даже самые малые неуверенность и сомнения берут верх, заставляя людей расторгать даже самую прибыльную и практически завершённую сделку, отменяя все договорённости.

Можно привести следующий пример. Женщина приняла решение о продаже квартиры. Покупатель был быстро найден, договор заключён, для расчётов был выбран аккредитив, куда покупатель внёс требуемую сумму. Договор был подписан, а документы отправили на регистрацию в Росреестр. Именно в момент регистрации ситуация в экономике резко поменялась. Женщина-продавец поддалась панике и заполнила заявление, согласно которому регистрация была приостановлена на месяц. Заявление приняли и рассмотрели, однако покупатель не хотел отказываться от сделки, аргументируя полным выполнением обязательств со своей стороны – подписание договора и передача денег. Итог таков, что вполне могло грянуть судебное разбирательство. При этом даже юристы спорили между собой о том, на чью сторону встанет суд. Некоторые говорили о том, что суд поддержит продавца, другие – что суд с большей вероятностью поддержит покупателя недвижимости, так как во время спора он, по сути, остаётся и без денег, и без квартиры. Нотариусы считают, что главным фактором, послужившим образованию ситуации, является большое количество времени – с момента подачи документов в реестр до регистрации перехода прав собственности, в течение которого рассматривают заявление. В случае, если ход сделки проходит в обычном письменном виде, то с большой вероятностью новый собственник получит полный пакет документов уже через 7 дней. В качестве сравнения можно привести пример с нотариусом: если договор нотариально оформлен, то все документы подаются в Росреестр исключительно лично нотариусом. В таком случае, согласно законам, право собственности переходит к новому собственнику всего за один день. Так что можно сделать следующий вывод: при изначальном оформлении сделки у нотариуса и покупатель, и продавец получили бы документы гораздо быстрее, следовательно, продавец вряд ли успел бы передумать. В таком случае никакой спорной ситуации попросту не возникло бы.

Федеральная нотариальная палата обращает внимание: для того, чтобы сделка прошла по плану и на полностью законных основаниях, лучше обратиться к нотариусу. Нотариусы обладают нужной компетенцией и полномочиями для проведения таких сделок. Они проведут исследование всех документов, запросят необходимую информацию прямиком из профильных ведомств и лично побеседуют и с покупателем, и с продавцом, что важнее, чем может показаться на первый взгляд. Практика показывает, что для людей самый тревожный этап сделки – проведение расчётов. Повод для волнения один – вероятность обмана. Покупатель не хочет рисковать при личном расчёте наличными, не доверяет банковским ячейкам, так как опасается, что настоящие деньги могут заменить фальшивыми. Имеет место и страх ограбления или кражи. Для такого случая у нотариуса есть удобный и надёжный инструмент – депозитный счёт нотариуса, через который можно рассчитываться. Этот инструмент обладает массой плюсов – покупателю не нужно везти деньги в банк, обналичивать их там или класть в специальную ячейку. Нужная сумма переводится со счета покупателя на счёт нотариуса. Продавцу, в свою очередь, деньги попадут в распоряжение только после полного выполнения им всех условий сделки. В сфере недвижимости- только после перехода прав собственности через Росреестр. Нотариус обязан взять на себя ответственность за своевременный перевод денежных средств. Также большим плюсом является защищённость - нотариальный счёт защищён от возможного банкротства банка. Так что если банк закроется, деньги продавцу вернут в полном размере, причём довольно быстро из-за того, что они не участвуют в конкурсной массе и моментально возвращаются нотариусу, а тот отдаёт их владельцу.

Также стоит помнить, что нотариальное удостоверение сделки – гарант её законности, так как означает её проверку нотариусом. Нотариальное удостоверение означает наличие права у обеих сторон права на её совершение. Выдаётся оно нотариусом или должностным лицом, обладающим правом на совершение подобных действий (п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса). Обстоятельства, которые были подтверждены нотариусом, не нуждаются в доказательствах в суде в случае если подлинность документа, оформленного нотариально, не опровергнута, или в случае, когда установить существенное нарушение порядка совершения нотариального действия невозможно (ч. 5 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса, ч. 5 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса). Ещё требуется отметить, что законодательством предусмотрен принцип, согласно которому нотариус несёт полную имущественную ответственность за действия, повлёкшие за собой нанесение вреда имуществу юридического лица или гражданина в результате совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства о нотариате). Если сделка удостоверена нотариально, нотариус должен выяснить дееспособность лиц, обратившихся к нему с просьбой об оказании услуг. Также юрист должен разъяснить обеим сторонам сделки смысл и значение предоставленного ими проекта сделки, проверить содержание проекта на соответствие реальным намерениям обеих сторон и на соответствие текущему законодательству страны (ст. 43, ст. 54 Основ законодательства о нотариате).